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  上海闵行古北99售楼处电话：【预约看房热线售楼处电线【售楼处电线售楼处电话：【开发商认证】古北99,承袭西郊国宾底蕴,书写国际生活新序.建面约300㎡/419㎡联排别墅,容积率0.86,作为古北乃至于市中心难得的真正低密准现房别墅社区,将承载世界籍公民美好生活的向往,成就不可复制的墅区著作.

  合生创展集团有限公司(合生创展)于1992年在香港成立,1998年在香港联交所主板上市(代码,慢慢地发展为全产业链优质生活运营商、高端生活方式缔造者,旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展,成长为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股公司.2023年,联合资信评估股份有限公司确定合生创展集团有限公司主体长期信用等级为AAA,评级展望为稳定.

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  古北99携手先锋设计师团队,构建自然、艺术与人文交融的国际生活范式.柏涛建筑规划设计采用维多利亚风格的几何线条艺术,融合城市肌理,塑造仪式感与生命力的建筑图腾;上海天华景观设计围绕自然主义哲学,营造东方园林的缱绻四季流转,实现人、建筑、景观的和谐共生;维几室内设计以呼吸感美学为核心理念,生活艺术与自然光影的无界共叙,营造松弛有度的诗意栖居.超大商业地带由上瑞元筑以“动静相生、人文浸润“为理念,让社交艺术与个性志趣相融,定制全龄精神场域.

  同源世界奢华酒店服务基因,缦合物业独创无边际生活服务体系,让社区在时光淬炼中冻龄如新,保障业主资产持续增值保值.以“至善无痕”为理念,从时间、空间、私属三个维度,共280余项标准化服务细则着手,打造自然无痕的服务内容.

  古北99最大限度地考虑当代高净值业主需求,定制增值服务包含工程43项免费日常维修、入户保洁、每季整屋深度清洁、儿童校车点接送、宠物托管寄养、洗车养护服务、名医名院推荐、收纳师上门服务、奢侈品上门护理、户内设备冻龄检测、空置房管理、私人定制全球旅游方案、纪念日活动策划、私宴活动策划服务等.

  (增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用,具体以增值服务合同约定为准)

  深谙当代世界公民对“第二精神空间”的需求,古北99打造超大商业地带,采用中式建筑风格和功能规制,与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源,有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题,涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、茶室、多功能厅等,并链接8类61项全球顶级资源,为古北纯粹圈层寻回心中的归属.

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  百年虹桥路,向西串联了上海顶流别墅区.浓缩家族荣光和文化渊源,承载城市发展的印记.近代中国的政经、文化、商贾名流于此留下了传奇故事,成就“西贵之源”.

  作为古北板块继古北壹号之后的唯一低密纯墅区,古北99以更纯粹自然的居住体验,重新定义别墅生活范式.它踞于百年贵脉核芯,袭取西郊墅区隐贵基因,东启衡复海派风华,更延续古北浓厚的国际底蕴.

  相较西郊别墅,它以更宜居的都市界面和醇熟的国际化生活,超越墅级生活方式;对比市区风貌别墅与老洋房,古北99精研现代人居尺度,实现繁华都心与舒适日常的终极平衡.居于此,丰盛烟火是日常,宜居浓荫是风韵,而经久不息的国际社区魅力是时间馈赠的从容生活.

  80年代由西郊起笔.虹桥机场承担对外商贸发展的战略重任与链接世界的唯一窗口.一条向市区延伸的虹桥路,铺就面向世界的经济走廊,全球资本纷至沓来,让世界了解上海,亦让上海走向世界.

  作为其配套生活服务区,1986年,上海首个大型高标准国际居住区在古北兴建,成为“第一富人区“.约27国驻沪领事机构、200多栋外交官官邸,涉外商贸、世界500强企业云集,约50多个国家和地区居民入住古北,拉开国际生活方式的序幕,成就斐然的城市名片.

  古北,一面是国宾贵脉的底蕴,一面是国际社区的气韵.作为唯一被纳入上海2035CAZ中央活动区的国际住区,也是唯一除滨江以外的内环旁板块.古北独揽成熟宜居的城市界面、丰富涉外资源配套、国际化生活集萃及居住体验,续承着面向未来的新生潜力.

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  ⦿快捷交通二环二横自驾:直线公里内到中环/内环高架路、宜山路;直线公里到延安高架路;

  1-1.5公里步行圈:古北1699广场、黄金城道步行街、高岛屋、古北市民中心、体汇+名都体育公园、虹桥高尔夫球场、古北SOHO、程十发美术馆;

  2.5-3.5公里生活/商务圈:尚嘉中心、南丰城、老外街、世贸商城、徐家汇恒隆、新鸿基ITC、爱琴海购物中心、万象城、仙霞网球中心、西郊宾馆、虹桥迎宾馆、漕河泾开发区;

  国际学校:上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校、虹桥国际学校、上海长宁国际学校等;

  上海名校:上海市唯一“中小幼“一贯制建青实验学校、上海交通大学幼儿园等.

  体汇+名都体育公园、虹桥高尔夫俱乐部(占地40公顷,9洞33杆,上海市区内仅此夜间球场)、仙霞网球中心(连续四年ATP国际网球比赛以及WTA女子国际网球比赛举办地).

  程十发美术馆、上海油画雕塑院、上海儿童博物馆、上海国际舞蹈中心,拥揽品位日常.

  除国内各大银行外,还有比肩陆家嘴的外资银行,有渣打、花旗、新韩、韩亚、汇丰、星展、永丰等银行,服务港澳台等外籍高净值人士,方便对外经贸业务往来.

  西郊宾馆、虹桥迎宾馆,上海第一批接待各国政要的涉外五星级酒店,是国事接待与国际高端商业活动的首选之地.

  2012年6月,国土资源部联合国家发展改革委下发通知,明确“住宅项目容积率不能低于1.0”.古北99别墅容积率仅0.86,在上海浦西市中心在售别墅中,仅2.2%为有天有地的「真」别墅,其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅.

  它作为收官古北唯一的准现房别墅,以低密墅区、宽尺楼距、超高惊喜空间、35%绿化率,成为难以再生的真正城市别墅.

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  【立体墅居】观天揽地与四季风景相拥立于城市都心,更向往有天有地的自然栖居.古北99打造4层立体墅居新范本,空间依循生活韵律分层有序.宽绰栋距营造私谧场域,重构光影秩序;南北栋距宽约12.6-22.1米,东西栋距宽约7-27.6米,远超风貌栋距5-10米的局促尺度,营造静谧优雅的生活氛围.约8.7米面宽延展自然光和意境,内有更惊喜空间,带来更多生活想象.

  【隽永立面】英伦造诣镌刻格调的品位联排别墅采用英式维多利亚建筑风格,红砖与德国米黄干挂石材的搭配,形成温暖且经典的色调;经典长窗/方框窗/八角窗/拱形造型/坡屋面,赋予建筑精巧自然的美学质感.

  精选瑞士OTTOSTUMM进口钢窗,多用于世界级或国家级著名的地标建筑、列席福布斯排行榜上的富豪别墅私邸中,兼具美学与性能的门窗艺术品.

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  约2200㎡立体景观聚场,庭院与地面绿意交叠;既是社交沙龙的艺术剧场,亦是独坐观云的沉思之境;

  花房四季吐芬芳,童径探自然,融合科普园与生态盆景等互动景致,让成长在自然中自由舒展;

  层高约3.9米的阔绰空间,地库外墙选用天然大理石装饰,镌刻归家的尊崇与温馨;

  本项目推广名为“古北99”,开发企业为海宏兴房地产发展有限公司,备案名:古北名庭.本资料中所有文字、图片、数据信息等仅供参考,不视为要约.

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  古北99便是其一,且容积率仅约1.2,属真正“低密住区”.另一墅区容积率达2.5,其余多为容积率2.0-3.0的纯高层社区.

  可见,古北99不仅是内中环“舒适度标杆”,更是上海市中心范围内稳居“居住舒适度一梯队”的稀缺存在.

  值得一提,低密墅区还带来高净值圈层优势:古北99别墅总价大几千万,未来与亿级圈层为邻;而高圈层又赋予社区更强“资产定价权”——同区域内,圈层越纯粹高端的社区,二手市场认可度与溢价空间往往更高,古北壹号能在顶豪市场跑出独立行情,便与墅区形态有关.

  当下内环旁新房价全面重塑:大宁14.68万/㎡、普陀线万/㎡、长宁贴中环项目13-14万/㎡,中环线万/㎡,且距内环直线公里.这不仅是浦西内环旁“地板价”,更是错过难再的绝版机会.

  徐汇衡复地王楼板价超20万/㎡,未来低密产品售价预计破30万/㎡;东安地王楼板价约13万/㎡,已超古北99高区瞰景房源售价.

  项目与两大超级地王直线公里,小范围内价差显著,这样的“红利窗口”在上海市区堪称独一档.

  闵行莘庄:2024年新房约8万/㎡,2025年新地王拍出后,售价有望冲9万/㎡;

  反观古北99,受价格限制,与徐汇地王价差已拉至约10万/㎡;叠加下游板块涨价,项目性价比愈发突出.

  租金是板块居住价值的“试金石”,古北租金表现要高过周边的徐家汇、天山,在整个内环旁都是极高的水平.

  这意味,古北居住需求更旺盛、宜居属性更突出,板块价值不依赖房价炒作,而是由真实居住需求支撑,未来资产流动性与抗跌性更强.

  在同级项目普遍采用带线建筑立面采用天然黄金麻石材,让社区“颜值”与“品质”双重抗打.

  市中心小地块项目常受限于空间,配套“点到为止”,而古北99约20万方体量,赋予社区全周期生活解决方案:

  串联起观景会客厅、亲子乐园等多维节点的“社区中央公园”,下楼就能在绿意中散步、陪孩子玩耍.

  设置四点半课堂、儿童娱乐区、茶棋休闲区、艺术画廊、便民服务站,覆盖儿童、青年、老人全年龄段需求,下雨天真能在室内找到专属活动空间.

  古北99club体量高达约1.2万方,设计风格同源京城十大会所之一的缦合北京「华府会」,规模和服务即使放在豪宅圈中也是佼佼者,对标古北壹号约1.8万方会所.

  项目内部精心打造社交、商务、运动、志趣、亲子五大主题空间,构建私宴、恒温泳池、健身中心、水疗SPA、儿童体适能、茶室等全维度生活场景,居住、社交、商务需求在此形成完美闭环.

  同时,古北99club链接8类61项全球尖端资源,从运动、教育、旅行、医疗等多维度,将国际化前沿生活方式深度融入日常.

  古北99缦系无边际服务体系,以时间、空间、私属三大维度为基石,以280余项服务实现全周期生活守护,以“冻龄社区”理念保持社区活力.

  古北99还为业主定制儿童校车点接送、四点半课堂、宠物托管、工程43项免费日常维修等服务,满足包括宠物在内的每个共同生活的亲属贴心需求.

  宽境社区大门,酒店式入户大堂与地库大堂,艺术星空顶车库,每一步都充满尊贵感.

  按照周边150㎡约30000元/月租金算,提前一年交房就等于省下了36万的租金,两年72万.

  项目在售建面约134-154㎡大三房稀缺性突出,未来竞争少、需求大,易走出独立行情.

  对比市场:百平米或120㎡左右三房空间紧凑,难满足舒适需求;155㎡以上四房总价偏高.该面积段大三房既能保证空间宽敞,又能控制总价,稀缺性显著.

  适配需求:当前及未来小家庭占比提升,对房间数量需求不高,大三房后续更受欢迎.

  此外,今年内中环1500-1800万总价段新房供应稀缺,古北99楼王高区恰好覆盖该区间,填补市场空白,且以“大三房+高得房率+满分采光”组合,实现“一步到位”的舒适居住体验.

  功能配置:标配中西餐厨+岛台,契合高净值人群需求;南北双阳台,景观视野出色.

  灵活改造:餐厨空间可塑性强,3房可拓展为“3+1”房(如工作间、琴房),比固定4房更灵活.

  灵活改造:X空间可随家庭需求变身为卧室、开放式书房、电竞区等;全卧带飘窗,延展室内使用空间.

  与一江一河等依赖规划的高价区域不同,古北凭借前瞻性开发,早已构建起成熟完善的生活版图,成为「所见即所享」的资产安全高地.

  想要逛街,黄金城道、老外街、高岛屋营造浓郁国际氛围;近邻虹桥商圈尚嘉中心(重奢)、虹桥南丰城等高端商业体,徐家汇港汇恒隆、OneITC也便捷可达.

  上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十多所国际学校环伺,为孩子提供国际优质教育.

  新虹桥中心花园、虹桥高尔夫俱乐部、程十发美术馆等休闲文化配套,让艺术与运动融入生活日常.

  交通出行便捷,步行约600米就是15号线号线宋园路站.内环、中环、延安高架路在2公里内纵横交错.

  作为上海首个成片开发的国际住区,古北汇聚约51%外籍非流动人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸,50余国居民构成「小小联合国」.

  这种多元文化共生的氛围,搭配古北99低密墅区与纯粹圈层,进一步保障社区价值长期稳定.

  同时古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处,是经贸产业核心圈中唯一的高端宜居板块.

  值得一提,规划中的25号线拟穿越古北,若设古北新城站,项目将实现三轨交汇,与徐家汇、虹桥商务区的联动更紧密,发展的潜在能力巨大.

  ### **上海古北99项目客观分析报告****核心评价：古北99是一个地段价值、稀缺性与性价比优势极为突出，但产品本身因历史渊源存在非常明显争议的“特殊”高端项目。购买决策的本质，是在为“古北国际社区最后一块低密住宅”的绝版地段支付溢价的同时，接受其作为“翻新准现房”在产品理念和细节上的折衷。**

  为确保客观，本报告将严格区分已验证的公开事实、基于市场共识的分析及您必须亲自核实的风险项。

  古北99位于 **“大古北”概念下的闵行区金虹桥板块**，紧邻长宁区传统古北国际社区。项目由上海本土房企开发，其特殊之处在于：土地于1996年获取，主体建筑于2018年竣工，此后曾作为“雅诗阁服务式公寓”对外出租。2024年，开发商对公共区域等进行翻新后，将其作为新房（准现房）推向市场。项目包含高层公寓及联排别墅，当前主力销售为建面约133-154㎡的精装高层公寓，均价约**11.3万-11.6万/㎡**。

  * **古北的终极入场券**：古北是上海首个成片规划建设的高档涉外社区，经过近30年发展，其**国际化氛围、配套醇熟度和高净值人群聚集度已形成难以逾越的壁垒**。区域内新房供应已断档多年，古北99很可能是古北范围内最后一个低密度新房项目，其 **“收官”属性** 带来了绝对的稀缺价值。

  * **无可比拟的生活氛围**：板块内51%的外籍非流动人口、众多领事馆与跨国公司总部，形成了真正国际化、多元化的社区生态。周边从高岛屋百货到各类国际学校、私立医院，生活配套均属顶配且已完全兑现，无任何规划落空的等待期。

  * 在当前上海新房市场，这是该项目最硬核的优势之一。项目均价约11.6万/㎡，而一路之隔的古北中央公园二手房挂牌价约14.8万/㎡，作为区域标杆的古北壹号二手房挂牌价更是高达约21.5万/㎡。与周边同品质二手房相比，存在很明显的**价格倒挂**，构成了即时的资产安全垫。

  * 对比2025年内中环新房普遍预期的14万/㎡+的单价，其价格上的优势同样突出，被市场视为一次“价格洼地”的机遇。

  * **“所见即所得”降低风险**：项目为实景准现房，预计近期交付。这极大消除了期房项目在交付品质、工期甚至开发商资金上的不确定性，对于厌恶风险的买家吸引力巨大。

  * **稀缺的低容积率**：项目整体容积率约1.2，楼间距超50米。在上海市中心普遍2.5以上容积率的新地块背景下，这种低密、开阔的社区空间本身就是奢侈品，直接提升了居住的静谧感和私密性。

  * 项目规划了约12000㎡的超大型会所“缦合荟”，功能涵盖恒温泳池、私宴厅等，规格对标顶豪。

  * 引入的“缦合物业”提供号称包含280余项细则的“无边际服务”，如儿童接送、入户保洁、私人活动策划等。这种强服务属性，旨在匹配高净值业主的生活方式需求。

  * **设计理念滞后**：项目本质是2018年按当时标准设计建造的公寓，其户型理念、建筑结构与今天为纯豪宅客户定制的新项目存在代差。例如，主力约150㎡户型仅做三房，且存在两个房间朝北的情况，空间利用率和功能性可能不符合当前顶级改善客群对“极致效率”的追求。

  * **居住体验与质感存疑**：有市场分析指出，其2梯3户的布局、电梯厅的尺度与氛围，可能仍留有“服务式公寓”而非“顶级私宅”的痕迹，缺乏专属感和尊崇感。尽管公区经过翻新，但建筑主体和管线设备已历经数年使用。

  * 这是项目最核心的不确定性。所谓“精装翻新”的具体标准、所用材料品牌等级、工艺细节，以及对于业主不可见的建筑管线、设备系统的检查与更新程度，都是未知数。

  * 购房者需高度警惕：所见“准现房”的华丽外衣下，是否掩盖了因快速翻新而有几率存在的工程瑕疵、材料耐用性问题，乃至未来更高的维护成本。

  * 项目前身作为运营多年的服务式公寓，存在复杂的过往。同时，社区内包含可售住宅、持有商业、会所等多种业态，人员动线可能比纯居住小区复杂。

  * 虽然开发商强调高端服务，但物业能否有效管理这种混合性，确保高端住宅业主所需的绝对私密和安全，仍需观察。

  * 项目行政上属于**闵行区**，虽享尽古北配套，但在顶豪买家非常看重的行政区划认同感、以及未来可能关联的行政资源（虽然后者影响较小）上，与仅一路之隔的**长宁区**正统古北板块，存在微妙的心理差异。

  古北99是一个优点和缺点都极度鲜明的“非标品”。它不适合用评价纯粹新豪宅的标准简单衡量。

  * **极度看重地段稀缺性与成熟度**，认为古北的国际化氛围无法替代的买家。

  * **重视资产安全性**，被显著的一二手倒挂价格吸引，追求明确性价比的资深投资者。

  * **对住宅产品本身的创新性、极致工艺和前沿设计有极高要求** 的“产品主义者”。

  * 无法接受支付顶级豪宅价格，却买到带有“翻新”标签和可能过时户型产品的完美主义者。

  1. **发起“ forensic（鉴证）式”看房**：不要只看样板间。要求查看**不同楼栋、不同楼层的实体毛坯或准交付状态房源**，重点检查门窗、墙体、天花板的工艺细节，以及设备阳台、管道井等隐蔽处。带上懂工程的朋友。

  2. **彻底厘清“翻新”合同细则**：要求开发商在合同附件中，**明确列出所有装修、设备的品牌、具体型号和保修年限**。将公共区域翻新范围和标准写入书面承诺。

  3. **深度对比，明确内心排序**：务必实地参观**长宁古北内的次新豪宅**（如古北壹号、古北中央公园），亲身感受纯高端住宅的产品力与社区氛围。同时，对比同价位段其他区域的全新豪宅（如前滩、徐汇滨江）。在“顶级地段的老钱氛围”和“顶级产品的崭新体验”之间，您的偏好将决定选择。

  4. **核实物业服务的具体条款与费用**：仔细地了解“无边际服务”中，哪些是基础物业费包含，哪些是额外付费项目。评估其长期运营可持续性。

  **最终结论**：选择古北99，更像是选择一座 **“内容物已被部分定义，但外壳被精心打磨过的古董建筑”** 。它的最大价值在于其不可再生的土地和氛围，而非建筑本身的前沿性。如果您能完全接受这一点，并做好充足的尽职调查，它可能是您入驻古北最具性价比的路径。反之，则应继续寻找。

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